不動産売却と成年後見人: これだけ知っておけば安心
目次
-
1. 成年後見制度って何?
-
成年後見制度の基本
-
後見人の役割
-
-
2. 不動産売却における成年後見人の役割
-
成年後見人が必要な状況
-
成年後見人の具体的な役割とは
-
-
3. 家庭裁判所とは
-
家庭裁判所の役割
-
家庭裁判所手続きの流れ
-
-
4. 不動産売却の手続きについて
-
一般的な不動産売却の流れ
-
後見人を介した不動産売却の特殊性
-
-
5. 居住用不動産と非居住用不動産
-
居住用不動産の定義
-
非居住用不動産の定義
-
-
6. 成年後見協会との関わり
-
成年後見協会とは?
-
協会を通じた成年後見人の選び方
-
-
7. 不動産売却許可の申立て
-
許可が必要な場合とは
-
許可申請の手続き方法
-
-
8. 最後に
-
まとめ
-
後見人と不動産売却の注意点
-
1. 成年後見制度って何?
初めに、成年後見制度の基本について解説します。後見人とは何か、その役割は何か、なぜ重要なのかについて詳しく説明します。
成年後見制度の基本
成年後見制度は、認知症や精神障害などで判断能力が低下した成年者を保護するために存在する制度です。この制度は、本人の意思を尊重しながらも、必要な支援を提供し、適切な意思決定を行うために設けられています。
認知症や精神障害によって判断能力が低下した成年者は、自分自身の生活や財産についての重要な決定を行うことが難しくなります。このような場合、家族や親族が後見人となり、成年者の代わりに意思決定を行います。
成年後見制度では、後見人が成年者の健康や生活、財産管理など様々な面で支援を行います。後見人の役割は、成年者の最善の利益を考えながら、彼らの希望や意思を尊重することです。また、不動産売却に関わる場合は、適切な手続きや判断を行い、成年者の利益を守ります。
成年後見制度は、成年者の権利や利益を保護するために重要な役割を果たしています。この制度を理解し、必要な場合は成年後見人の存在に頼ることで、成年者自身の安心と保護を図ることができます。
後見人の役割
後見人は成年後見制度の中で重要な役割を担っています。彼らは成年者の意思決定や生活、財産管理など様々な面でサポートを行います。
まず、後見人の主な役割は成年者の利益を最優先に考えることです。彼らは成年者の意思や希望を尊重し、彼らが望む生活を実現するために努力します。ただし、その際には成年者の最善の利益を見極めることも重要です。たとえば、不動産売却については、成年者の将来の生活や経済的な安定を考慮し、適切な判断を下す必要があります。
後見人は成年者の財産管理も行います。これには、不動産の管理や売却に関わることも含まれます。不動産の売却時には、市場価値の把握や適切な売却価格の決定、手続きの遂行などが求められます。また、成年者の意思や希望に基づき、売却のタイミングや方法を選択する必要もあります。
さらに、後見人は必要な手続きを適切に行うことも重要です。不動産売却には家庭裁判所の許可が必要となる場合もあります。後見人はこの許可を申請し、手続きを進める責任があります。その際には、成年者の利益を最優先に考えながら、適切に申請手続きを行うことが求められます。
後見人の役割は、成年者の上手なサポートや保護に関わる重要な役割です。彼らは成年者の権利や利益を守りながら、不動産売却などの重要な決定を適切に行うことが求められます。成年後見制度における後見人の存在は、成年者自身の安心と支援に欠かせないものです。
2. 不動産売却における成年後見人の役割
不動産売却と成年後見人の関係について深掘りします。どのような場合に後見人が必要なのか、その意義や役割について詳しく話します。
成年後見人が必要な状況
成年後見人が必要とされる状況は、成年者の判断能力が低下している場合や他人による支援が必要な状況です。具体的なケースとしては、認知症や精神障害による判断能力の低下が挙げられます。
認知症は、記憶力や判断力、認識能力などを徐々に損なっていく病気です。認知症の進行によっては、自分の生活や財産に関する重要な決定を行うことが難しくなります。このような場合、成年後見制度を活用して後見人が必要とされます。後見人は、成年者の利益を最優先に考えながら、彼らの代わりに適切な意思決定を行います。
また、精神障害による判断能力の低下も後見人の必要性を生じさせる要因です。例えば、重度のうつ病や統合失調症などで判断力が低下した場合、自分自身の生活や財産に関する決定を適切に行うことが難しくなります。このような場合も、後見人が必要とされるのです。
成年後見人が必要とされる状況は、多種多様であり、一人ひとりの状態やニーズに合わせて検討されます。これらの状況では、成年者の最善の利益を守りながら、彼らが安心して生活できるようサポートすることが重要です。
成年後見制度が必要とされる状況では、後見人の存在が不動産売却においても重要となります。例えば、成年者が認知症によって自分の不動産を売却する場合、後見人が代理で手続きを行う必要があります。不動産売却における後見人の役割は、成年者の利益を最優先に考えながら、適切な売却の判断と手続きを行うことです。これによって、成年者が適切な判断が行われた上で不動産の売却を行うことができます。
成年後見人の具体的な役割とは
成年後見人の具体的な役割は、成年者の代理人として彼らの権利と利益を守ることです。不動産売却においても、後見人は重要な役割を果たします。
まず、後見人は成年者の意思や希望を尊重しながら、最善の利益を考慮して行動します。特に不動産売却においては、成年者が望む将来の生活や経済的安定を保護することが求められます。後見人は不動産の市場価値や売却価格の適正性を評価し、成年者の利益を最優先に考えながら売却の判断を行います。
また、後見人は不動産売却に関わる手続きを適切に進める役割も担っています。これには、家庭裁判所での許可申請や手続きの遂行などが含まれます。後見人は成年者の代理として、必要な書類の準備や申請書の作成、適切なタイミングで手続きを進める責任があります。
さらに、後見人は成年者の財産管理も行います。不動産の売却に際しては、成年者の財産価値を守りつつ、最適な売却方法を選択します。売却手続きの遂行や売却代金の適切な管理など、財産の保護と利益最大化のために努めます。
不動産売却における後見人の役割は、成年者の権利と利益を守りながら、適切な意思決定と手続きを行うことです。後見人は成年者の代理人として、利益相反の問題にも直面することがありますが、彼らの職務は成年者の最善の利益を守ることにあります。
成年後見制度は、成年者が自己の意思で判断を行えない場合に、彼らの権利と利益を保護するために存在します。後見人はその制度の中で重要な役割を果たし、成年者の安心とサポートを担当します。不動産売却においても、後見人の存在は成年者の利益に直結し、正確かつ適切な売却手続きの実施を保証します。
3. 家庭裁判所とは
不動産売却に絡む手続きを進めるためには、家庭裁判所という組織を理解することが欠かせません。その役割とは何か解説します。
家庭裁判所の役割
家庭裁判所は成年後見制度において重要な役割を果たします。この組織は後見人の任命や許可を出す機関として位置づけられており、成年者の権利と利益を保護するために重要な役割を担っています。
まず、家庭裁判所は後見人の任命を行います。成年者が後見人を必要とする場合、家庭裁判所は適切な後見人の選任を行います。後見人の候補者の提案や書類の審査、面接などを通じて判断が行われます。家庭裁判所は、成年者の利益を最優先に考えながら、後見人の適任性を判断する重要な役割を果たしています。
また、家庭裁判所は不動産売却などの重要な手続きにおける許可を出す機能も持っています。後見人が成年者の財産や不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要となります。家庭裁判所は売却の適正性を審査し、成年者の利益を保護するために許可の有無を判断します。このように、家庭裁判所は成年者の権利と利益を守るために重要な役割を果たしています。
家庭裁判所とは、成年後見制度における判断機関としての役割を担っています。彼らは成年者の最善の利益を考慮しながら、後見人の任命や不動産売却の許可などを判断します。そのため、家庭裁判所は成年者と後見人の関係の信頼性や適正性を確保し、成年者の利益を守るために重要な役割を果たしているのです。
家庭裁判所手続きの流れ
家庭裁判所での手続きは、後見人の任命や不動産売却の許可などを含む様々な過程を経ます。ここでは、一般的な家庭裁判所手続きの流れについて説明します。
まず、成年者が後見人を必要とする場合、家庭裁判所に後見人の任命を申立てます。申立書や関係書類を提出し、必要な手続きを進めます。家庭裁判所は申立書を審査し、成年者の利益を最優先に考え、適切な後見人の選任を行います。
次に、後見人の任命が決定されたら、家庭裁判所での登記手続きが行われます。後見人は成年者の代理人となるため、その職務を遂行するためには法的な認定が必要です。登記手続きでは、後見人の身元や役割、財産管理の範囲などが正式に登録されます。
さらに、不動産売却などの重要な判断や手続きにおいても、家庭裁判所の関与が求められる場合があります。不動産売却は成年者の権利や利益に関わる重要な決定であるため、売却許可の申立てが必要となります。この際、必要な書類の準備や申立書の作成などが行われ、家庭裁判所での審査や許可が得られるまで手続きが進められます。
家庭裁判所手続きの流れは一般的な過程ですが、具体的なケースによって手続きや期間は異なることがあります。また、地域によっても手続きの詳細は異なる場合があります。そのため、家庭裁判所における手続きについては、専門家や関係機関からの正確な情報やアドバイスを受けることが重要です。
家庭裁判所の手続きは、成年者の利益を保護し後見人の適切な役割を確保するために重要です。成年者と後見人の関係が正式に認められ、不動産売却などの重要な決定が適切に行われることで、成年者の安心と保護を実現することができます。
4. 不動産売却の手続きについて
不動産売却の具体的な手続きについて触れます。後見人がいる場合といない場合では手続きがどう異なるのか詳しく解説します。
一般的な不動産売却の流れ
一般的な不動産売却の流れは、以下のような手続きで進められます。
まず、不動産売却の検討段階では、不動産の価値や市場動向の調査が行われます。売却希望者は、不動産の査定を依頼し、適正な売却価格を把握することが重要です。査定結果をもとに、売却価格の設定や売却戦略の検討を行います。
次に、売却の意思決定が行われたら、不動産売却に関わる契約の準備が始まります。売買契約の内容や条件をまとめ、売主と買主の間で合意が得られたら、契約書を作成します。契約には、売買代金や引渡し日、売買物件の詳細などが記載されます。
契約書作成後は、不動産の引き渡し準備が進められます。売主は、不動産の清掃や修繕、税金の精算など、引き渡し前の整備を行います。また、買主は必要な融資手続きや資金の準備を進めます。
最終的に、引き渡しの日が訪れます。売主と買主が不動産の引き渡しと代金の支払いを行います。この際には、契約書の内容に基づき、公正な手続きが行われます。引き渡し後は、登記手続きや税金の申告など、売却に関する手続きの完了が行われます。
一般的な不動産売却の流れは、査定から契約準備、引き渡しまでの一連の手続きで構成されています。ただし、成年後見人が介在する場合は、売却の手続きに特殊性が生じることもあります。後見人は、成年者の利益を最優先に考えながら、売却の判断や家庭裁判所への許可申請などを行います。このように、不動産売却における成年後見人の存在は、一般的な流れにプラスして考慮される必要があるのです。
後見人を介した不動産売却の特殊性
後見人を介した不動産売却には、一般的な売却手続きとは異なる特殊性が存在します。後見人の存在は成年者の利益を保護するために必要ですが、その役割によって売却手続きには以下のような特徴が現れます。
まず、後見人を介した不動産売却では、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。成年者が後見人を通じて不動産を売却する際、家庭裁判所の審査と許可を得る必要があります。家庭裁判所は売却の適正性や成年者の利益を審査し、許可を出すかどうかの判断を行います。この許可手続きは一般的な売却手続きにはない特有の要素となります。
また、後見人としての責任が発生するため、売却における後見人の判断も求められます。後見人は成年者の最善の利益を考慮しながら、売却価格や売却のタイミングなどを決定します。成年者の意思や希望を尊重しつつも、彼らの利益を保護するために適切な売却の判断を行うことが重要です。
さらに、後見人を介して不動産売却が進められる場合、手続きの透明性と公正性も重要となります。後見人は成年者の代理人として、彼らの利益を第一に考えながら売却を実施します。そのため、売却に関する書類の整備や公正な交渉、適切な報告義務の履行などが求められます。これによって、成年者が売却の進行状況を把握し、売却の適正性を確保することができます。
後見人を介した不動産売却は、成年者の利益を保護するための特殊な要素を含んでいます。家庭裁判所の許可手続きや後見人の判断、手続きの透明性と公正性などが、後見人を介した売却手続きの特殊性として挙げられます。これらの要素を適切に理解し、売却手続きを進めることで、成年者の利益を守りながら不動産売却を成功させることができます。
5. 居住用不動産と非居住用不動産
不動産の種類によっても手続きは変わることもあります。特に居住用と非居住用不動産の違いについて解説します。
居住用不動産の定義
居住用不動産は、人が生活するために使用される不動産のことを指します。一般的には住宅やマンションが典型的な居住用不動産の例です。居住用不動産は、自己所有の住宅や賃貸住宅、または相続した家屋など、人々が日常的に生活するために使用する不動産の範囲を指します。
居住用不動産の定義は法律や規制によっても異なる場合がありますが、一般的には以下の要素が考慮されます。
まず、住居として使用されることが重要な要素です。つまり、人が居住するためのスペースや設備が備わっていることが求められます。例えば、寝室、キッチン、浴室など、生活に必要な施設が設けられていることが居住用不動産の特徴です。
また、居住用不動産は永続的な居住を目的としていることも考慮されます。一時的な滞在や営業目的の施設とは異なり、長期間にわたって居住するための場所として使用されることが想定されます。例えば、一戸建て住宅や集合住宅の中にある居住用のユニットなどがこれに該当します。
さらに、法的な規制や税金の取り扱いも居住用不動産の定義に影響を与えます。地方自治体や国によって、居住用不動産に対する特別な法的地位や税制優遇措置などが設けられることもあります。これらの規制や税金の取り扱いは、居住用不動産の範囲を明確に定義するために重要です。
居住用不動産は、人々の生活に欠かせない重要な要素となっています。住宅やマンションなど、人々が安心して暮らすための場所として使用される不動産として、法律や規制によって定義されています。居住用不動産を売却する場合には、その特性と範囲を理解した上で適切な手続きを行う必要があります。
非居住用不動産の定義
非居住用不動産は、人々の居住や生活には直接関係しない目的で使用される不動産を指します。一般的には、商業施設やオフィスビル、工場や倉庫などが非居住用不動産の典型的な例です。このような不動産は、営利目的や業務目的などの活動に使用されます。
非居住用不動産の定義は、法律や規制によっても異なる場合がありますが、いくつかの一般的な特徴が考慮されます。
まず、商業施設やオフィスビルなどが非居住用不動産に該当します。これらの不動産は、企業や事業主体が業務を遂行するためのスペースとして使用されます。商業施設には店舗やレストラン、ホテルなどが含まれます。オフィスビルには企業の事務所や業務スペースが含まれます。
また、工場や倉庫も非居住用不動産の典型的な例です。これらは製造や物流などの活動に使用されるため、人々の居住や生活とは直接的な関係がありません。
非居住用不動産は、一般的に永続的な使用を前提としません。商業施設やオフィスビル、工場や倉庫などは、業務の需要や経済状況に応じて利用が変動します。そのため、需要の変動に応じて利用方法や施設の改装などが行われることもあります。
非居住用不動産の特徴は、法的な規制や税金の扱いにも影響を与えます。商業施設やオフィスビル、工場や倉庫などの非居住用不動産は、法律や税制上で異なる取り扱いを受けることもあります。これらの規制や税金の取り扱いは、非居住用不動産の範囲や用途を明確に定義するために重要です。
非居住用不動産は、商業や業務といった目的に使用される不動産です。商業施設やオフィスビル、工場や倉庫などは、人々の居住や生活には直接関係しないものですが、経済や事業活動を支える重要な要素となっています。非居住用不動産の売却や管理には、その特性や規制の理解が求められます。不動産取引においては、用途に応じた専門的な知識やアドバイスを受けることが重要です。
6. 成年後見協会との関わり
成年後見人の選び方や成年後見協会との関わり方について詳細に説明します。
成年後見協会とは?
成年後見協会は、成年後見制度を支える組織です。その存在意義や役割は、成年者の利益を保護し、適切な後見人の選定や後見支援を行うことです。
成年後見協会は、国や地方自治体によって設立された公的組織です。彼らは、成年後見制度の普及や啓発活動を行い、社会的な保護体制を整備することを目指しています。
成年後見協会の役割の一つは後見人の登録制度の運営です。彼らは後見人の資格や登録基準を定め、登録後見人の情報を管理します。これによって、成年者とのマッチングや信頼性の確保が図られます。
また、成年後見協会は後見人の研修や教育プログラムを提供しています。後見人は成年者の利益を最優先に考慮して適切なサポートを行う必要がありますが、そのためには適切な知識やスキルが求められます。成年後見協会は後見人の専門知識の向上や実務的なスキルの習得を支援し、適切な後見人の育成に努めています。
さらに、成年後見協会は個別の相談や支援も行っています。成年者や後見人、関係者などからの問い合わせや相談に対応し、必要な情報やアドバイスを提供します。彼らは成年者と後見人の関係をサポートし、円滑な後見制度の運営を支援する役割を果たしています。
成年後見協会は、成年者の安全と利益を守るために重要な存在です。彼らは後見人の選定・管理、後見人の教育・支援、個別相談など多岐にわたる役割を果たし、後見制度の適切な運用を支えています。成年後見協会の存在は、成年者の最善の利益を確保し、社会全体の安定と支援体制の充実を図るために欠かせないものです。
協会を通じた成年後見人の選び方
協会を通じた成年後見人の選び方には、いくつかのポイントがあります。ここでは、重要なポイントを紹介します。
まず、成年後見協会の登録基準や要件に注目しましょう。協会は後見人の資格や登録基準を定めています。後見人として登録されている方は、基準を満たしていることが保証されています。また、協会を通じた後見人の選定は、信頼性と信用性を高める手段の一つです。
次に、協会が提供している研修や教育プログラムに着目しましょう。成年後見協会は後見人の教育や研修プログラムを提供しています。このような研修に参加した後見人は、後見制度に関する知識やスキルを高めることができます。品質の高い研修プログラムを提供している協会を選ぶことは、より適切な後見人の選択につながるでしょう。
また、協会を通じた成年後見人の選び方には、参考情報の活用も重要です。協会は個別相談やサポートも行っています。成年者や関係者からの評判や意見を参考にすることで、より信頼できる後見人を選ぶことができます。協会のウェブサイトや資料、または実際の相談によって得られる情報を活用しましょう。
最後に、面談や面接を通じたコミュニケーションも重要です。後見人との相性や信頼関係は後見制度の成功に影響を与えます。適切な後見人を選ぶために、面談や面接などの機会を活用し、相手の人柄や考え方、コミュニケーション能力を確認することが大切です。
協会を通じた成年後見人の選び方には、登録基準や要件の確認、教育プログラムへの参加、参考情報の活用、面談や面接によるコミュニケーションが重要な要素です。これらのポイントを踏まえながら、成年者の利益を最優先に考え、適切な後見人を選ぶことが大切です。
7. 不動産売却許可の申立て
成年後見人が関与する不動産売却では特別な許可が必要になることがあります。その申立て方法について具体的に説明します。
許可が必要な場合とは
不動産売却において許可が必要な場合は、特定の状況や条件が満たされた場合です。以下に代表的なケースをいくつか紹介します。
まず、成年後見制度下での不動産売却では、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。家庭裁判所は成年者の利益を保護するために許可を求めることがあります。具体的には、成年者が後見人を介して不動産を売却する際、売却の適正性や成年者の利益を審査し、許可を出すかどうか判断します。
さらに、成年者が特別な財産管理を必要とする場合でも許可が必要となります。例えば、不動産が複数存在したり、売却額が一定の金額を超える場合などです。このような場合、家庭裁判所は売却の適正性や成年者の利益を慎重に審査し、許可を出すかどうか判断します。
許可が必要な場合には、家庭裁判所への許可申請が行われます。申請書や関連書類が提出され、売却の適正性や成年者の利益に関する情報が提供されます。家庭裁判所は審査を行い、許可の有無を判断します。
許可が必要な場合は、後見人や成年者は許可申請に対して適切に備える必要があります。成年者や後見人は、家庭裁判所からの要求に応じて適切な書類や情報を提供し、売却の適正性と成年者の利益を訴える必要があります。また、許可の申請手続きには期間がかかることもありますので、時間的な余裕を持って計画することも重要です。
不動産売却において許可が必要な場合は、家庭裁判所の審査と許可が必要となります。成年者と後見人は、売却の適正性や成年者の利益を証明するために許可の申請に備える必要があります。許可申請手続きについては時間的な余裕を持って計画し、適切な書類や情報を提供することが重要です。
許可申請の手続き方法
許可申請の手続き方法には、以下のような一般的な流れがあります。
まず、許可申請に必要な書類や関連情報の収集を行います。家庭裁判所の要求に従い、売却に関する詳細な情報や成年者の利益に関する資料を用意します。例えば、不動産の評価額や売却計画、成年者の現状などが必要な情報となります。
次に、許可申請書を作成します。申請書は家庭裁判所が指定する書式に沿って作成し、要求される情報を正確に記入します。申請書には、不動産の売却計画や成年者の利益に関する具体的な説明や根拠が含まれていることが重要です。
申請書の作成後は、必要な書類と共に家庭裁判所に提出します。提出方法や期限については、各家庭裁判所の指示に従うようにします。提出後は、家庭裁判所が申請書や関連書類を審査し、許可の有無を判断します。
申請書の審査期間はケースバイケースで異なる場合があります。そのため、申請書の提出時に家庭裁判所の担当者に確認し、通常の手続き期間を把握することが重要です。また、必要に応じて家庭裁判所への問い合わせや相談を行い、手続きに関する正確な情報を入手することも推奨されます。
許可申請の手続き方法は、申請書と関連書類の収集、申請書の作成、提出、審査、結果通知などのステップで構成されています。家庭裁判所の指示に従い、正確な情報と適切な書類を提出することで、許可の申請手続きを円滑に進めることができます。
8. 最後に
全体を通じてのまとめと、不動産売却・成年後見人関連の情報利用の注意点について触れます。
まとめ
成年後見制度における不動産売却と成年後見人についての重要なポイントをまとめます。
成年後見制度は、判断能力が低下した成年者の利益を保護するための制度です。後見人は成年者の代理人として役割を果たし、不動産売却に関わる場合でも成年者の利益を最優先に考慮します。
不動産売却には家庭裁判所の許可が必要となるケースがあります。家庭裁判所は売却の適正性や成年者の利益を審査し、許可を判断します。後見人は許可申請の手続きを適切に行い、家庭裁判所の要求に応えます。
後見人を選ぶ際には、成年後見協会を通じた選定が有用です。成年後見協会は後見人の登録基準の定めや教育プログラムの提供、個別相談のサポートを行い、適切な後見人の選択をサポートします。
成年者と後見人との信頼関係や適切なコミュニケーションも重要です。面談や面接を通じて、相性や理解度を確認し、後見人の選択を慎重に行いましょう。
不動産売却と成年後見制度には特殊な要素がありますが、成年者の利益を最優先に考えながら適切な手続きを進めることが大切です。家庭裁判所と協会のサポートを受け、適正な後見人との信頼関係を築くことで、成年者の安心と利益を守ることができます。
後見人と不動産売却の注意点
後見人と不動産売却に関わる際には、以下の注意点に留意する必要があります。
まず、後見人は成年者の利益を最優先に考慮しながら判断を行う必要があります。不動産売却においては、成年者の将来の生活や経済的安定を考慮し、適切な売却の判断を下すことが重要です。
また、売却の許可申請手続きには時間がかかることがあります。家庭裁判所の審査や許可の取得には時間がかかるため、売却計画を立てる際には余裕を持ったスケジュールを考慮しましょう。
さらに、正確かつ適切な情報の提供も重要です。後見人は家庭裁判所への申請書や関連書類などを提出する際、成年者や売却に関する情報を正確に記載する責任があります。
最後に、円滑なコミュニケーションが不可欠です。後見人と成年者、関係者との円滑なコミュニケーションを図ることで、売却に関する情報や意思の共有がスムーズに行われます。定期的な面談や報告を通じて、意思決定や売却の進捗状況についての共通理解を深めましょう。
後見人と不動産売却においては利益最大化と適切な手続きを追求することが重要です。成年者の利益を最善に考慮し、法的な手続きや適切な情報提供、円滑なコミュニケーションを行いながら、売却の成功に向けて努めましょう。
NEW
これだけは知っておきたい不動産相続の基本と手続き #不動産相続 #不動産 #相続
query_builder 2025/02/08相続 浜松市不動産売却湖西市磐田市戸建てマンション早期売却税金相談査定